使用权房出售 让住宅更安心

    使用权房可谓是专业名词了,不学法律的人对这一点还是相当模糊的。我们要知道,土地使用年限和产权,当您买了使用权房子后,他们则是相同的。拥有产权的人,是不可以收回您的房产的。当今世界我们会面临老房的拆迁,可您的使用权还有用完,您将会得到一笔可观的拆迁费用。当然,很多人不愿意拆迁,就会出现上百人阻拦拆迁队的宏大场面。小编也是见过市面的,这种场面并不稀奇。

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体,不过,这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权,允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权,所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。与有产权的二手房相比,使用权房更有价格优势,在品质相仿的情况下,二者价格相差至少几万元钱,多则十几万元。另外,对于购买二手房用做投资的买家来讲,使用权的房子也很有诱惑力:投入较低,租金收益却并不少。除价格优势外,购买使用权后,相应的福利也可转让,购买者可享受参加房改,并继承等优惠措施。

据链家·宝业成交数据显示,自《通知》出台以来,使用权房交易逐渐活跃,有的购房者指定要购买使用权房子,使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。

众所周知,购买产权房期待增值,是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房,是通过所买房屋下面附着的土地,有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之,就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此,在考虑出手购买使用权房时,必须为自己投入买房的资金,预留略高于银行存款利息收益的空间。

      那么,如何预留增值的空间呢?可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策,着重了解货币化动迁的标准:如以“砖头”(面积)为主要计量标准的,每平方米补偿单价是多少;以“人头”(居住人口)为主要计量标准的,人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后,再按每年5%保值增值为自己预留空间,如某房16平方米,该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元,大约可得补偿28.8万元,预计5年左右有望动拆迁,那么,可以出资的上限是21.6万元。

 如果“一不小心成了房东”,那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。与投资产权房相比,使用权房何时会动拆迁,有没有动拆迁的可能,是一种最大的变数,这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。因此,除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外,还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先,要了解该使用权房所处地段的租赁房行情,只要不低于3%的年收益率,就可以考虑出手。

    使用权房的可观效益是不可比拟的,使用权、收益权、处置权和占有权当中,小编知道最重要的则是收益权和处置权。当您的使用权未达到时间,便要受到拆迁,那么拆迁费受益的人是房主以及房主的亲属。有关单位也会将使用权房当初的主人安排进入新房,只要加点钱,没有什么是不可以的。小编告诉您,拆迁并不代表无家可归呢!一切都会好起来的。

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来源:产品实验室
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