应对国内房地产泡沫措施

2008年美国次级房贷危机波及全球,各国的经济资本市场深受影响,投资机构破产、股市重创、房价暴跌,但对中国经济影响不大。而中国房地产在其后也展开了一段快速上涨的行情,去年开始,国内外机构和专家纷纷唱空中国楼市,指出中国房地产存在严重的泡沫,一旦泡沫破裂,可能也会发生如美国、日本一样的危机。

房地产泡沫形成原因

因为市场交易情绪热烈,导致房价快速上涨,导致价格与实际价值发生严重的背离,由此产生出房价泡沫。这种泡沫一旦破裂,房价就会发生短时间内的暴跌,带动经济产生衰退。在历史上,国外多次发生房产泡沫,由房价暴涨导致投机氛围加剧,投机需求加重了房地产风险,最后泡沫破裂引发了巨型的金融海啸,造成人民消费危机,加大收入储蓄,没有消费就没有了经济增长点。

中国房地产泡沫的应对措施

中国房地产市场存在一定的泡沫,主要集中在一二线城市,但目前还未形成危机。浙江温州周边城市房价在过度热炒之后,接连出现下滑。政府一直通过各项政策,积极控制房地产系统风险。

控制各地土地供应

前几年,各地政府财政被土地“绑架”,以拍卖土地的方式来解决地方债务问题。为了防止房地产泡沫过大,政府应该根据市场情况控制土地供应量,在存量房过剩时,减少住宅用地供应,转为商业用地和文化、体育用地。

监管金融机构房贷水平

银行在保证首套房需求的情况下,对于投资房和多套房的贷款要求予以控制,减低房屋贷款抵押比例,严格审核房贷条件。

推进不动产登记和房产税执行

各地积极推行房屋信息登记工作,便于了解市场情况,以此制定防御机制,保证房地产市场健康长期发展。不动产登记不断推进,避免短时间热炒楼市的行为,引导人们正确投资观,为以后征收房产税做准备,通过税收手段干预、调控市场行为。

房地产泡沫的防范措施

1、加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府制定合理的政策,是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性,正因为如此,房地产市场的投资十分活跃,容易产生房地产泡沫时,就必须加强对房地产市场的管理。首先,要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适当,不至于过多积压;其次,要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后,大力发展安居型住房,同时应加强市场统计和预测工作,从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

2、规范土地市场,调节供求关系

首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理,完善政务公开制度。在土地的招投标过程中按照标准程序挑选最优的投标方。再次是开征土地财产税,抑制土地投机和闲置。一是通过征收空地税、土地保有税,提高囤积土地成本,限制以投机为目的土地交易。二是加强土地增值税的征收,限制转手套利的土地交易行为。三是实行中央与地方分税制,把征收土地财产税的税权划归地方政府。四是尽快取消房地产企业征税就低不就高的办法,实行统一的、确定的税率。最后是要建立土地信息系统,实行全国联网,加大信息透明度,防止信息不对称,控制圈地、炒地等现象。

3、规范房地产市场秩序,规范房地产企业的市场行为

制度建设是规范房地产秩序的根本。要尽快立法,完善各种行政和技术规范,严格执法。严格市场监管,建立良好的市场秩序。完善房地产信用体系,建立诚实守信的市场环境;要用法律形式规范房地产交易方式,继续完善新建商品房网上备案制度,严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。继续加强房地产市场信息工作,重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息。不断完善存量房交易服务平台,优化办理流程,提高办事效率,提升服务水平,保障交易安全等。对房地产企业要从资质审查、产权登记、信用档案等方面进行规范,相应提高企业进入门槛,通过市场的优胜劣汰,扶持壮大一些市场口碑好、实力雄厚的房地产开发企业。

4、货币政策

房地产贷政策要有前瞻性。房地产业跟金融业的密切相关性,决定了房地产泡沫的产生,在很大程度上源自宽松的货币政策,以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下,自住与投资投机需求皆旺盛,企业投资开发热情高涨,市场渐渐出现非理性繁荣现象,在这一过程中,如果政策不能提前、有效的调整,则房地产泡沫很容易产生。而且,事实证明,“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。

5、完善金融体系

从制度上防止泡沫的产生。房地产业与金融业的关系非常紧密,只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系,才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关,我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的,我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全,银行自身也存在着许多不足之处,如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等,这些都会加大房地产信贷的风险。但是,随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市,同时面对金融全球化的冲击,商业银行追求利润的驱动力越来越强,房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。

6、建立完善独立的房地产价格监测、预警系统

经济预警系统逐渐成为经济运行和决策系统中的重要组成部分。能在经济出现问题之前提前发出警报,以引起决策层注意,防止问题扩大化。建立全国统一的、独立的房地产市场运行预警系统,对房地产价格及相关指数进行监测,不断完善房地产市场的宏观监测体系;通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析,就市场运行情况进行评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控,有效防止泡沫的产生。进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的价格。基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。

总之,中国房地产不存在系统性风险,楼市泡沫没有专家鼓吹的那么大,但是房价过快波动对经济发展都是不利的。目前,全国房价处于调整性回落中,市场炒房情绪降温,逐渐回归理性,房地产暂无风险。

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来源:产品实验室
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